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设定抵押权的房屋买卖合同是否无效?
时间:2010-3-29  |  来源:办公室
委托人:原告王某
代理人:何军助律师
案情简介
      原告王某与被告陈某经过协商签订了《房屋买卖协议》,约定被告陈某将座落于梅列区某新村房产以30万元卖给原告。合同约定了由原告在签订合同时一次性支付20万元给被告,被告则在三个月后将房屋过户给原告后,原告再支付买房余款10万元。因转让房屋在某商业银行尚欠按揭贷款6万元余元,原、被告双方在买卖合同中约定了由原告以买房时尚欠的余款配合被告还贷。合同签订后,原告按约支付了20万元给被告,但被告却未在约定的时间内将房屋产权过户给原告,经原告多次催促,被告仍拒绝履行合同,无奈之下,原告遂委托律师起诉至法院,要求法院判决双方签订的房屋买卖合同合法有效,被告应当继续履行;并判决确认买卖房屋产权归原告所有。因原、被告买卖的房屋尚欠某商业抵押贷款,因此,某商业银行与本案有直接利害关系,应当作为本案第三人参加诉讼。
庭审中,被告主张原、被告间签订的房屋买卖合同无效,因为《物权法》第191条第2款规定了“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”而原、被告转让房屋并没有经过抵押权人某商业银行的同意,因此无效。
律师意见:
      代理律师提出原告与被告签订的《房屋买卖协议》双方真实的意思表示,并且未损害抵押权人即本案第三人的合法权益,合法有效,被告应当履行。本案中的抵押物转让涉及到三方的利益,即抵押权人(本案第三人某商业银行)、抵押人(本案被告)和抵押物受让人(本案原告),在适用相关法律解决本案抵押物转让合同纠纷时,必须充分考虑立法目的所在,平衡各方当事人的利益。现代物权法理论认为,物权法的最大价值目标,应当是在明确物的归属的前提下,充分发挥物的效用,实现物尽其用,推动整个社会经济的发展进步。抵押权的设定首先是为了保障抵押权人债权的实现,为此,物权法第191条第2款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”,即规定了未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产,就是立足于维护抵押权人的利益,保证抵押权人的债权能够得以实现。但是,抵押人设定抵押权后,并未丧失对抵押物的所有权,在不损害抵押权人优先受偿权的前提下,抵押人仍然可以对抵押物进行处分,包括法律上的处分和事实上的处分。如果完全限制抵押人对于抵押物的处分,恰恰是限制了发挥物的效用,对社会经济是不利的。为此,物权法第191条第2款中的但书条款“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,就规定了受让人为了获得无权利负担的所有权,可以通过行使代替清偿的涤除权,代抵押人清偿债权而消灭抵押权。该法律条款是在确保抵押权人利益不受损害的前提下,同时兼顾了抵押人和受让人的利益,使抵押物转让法律制度既能维护抵押权担保功能的实现,又促进了市场流通,发挥了物的效用。这同时也意味着,只要不损害抵押权人的利益,抵押人与第三人签订的抵押物转让合同并非无效。综上,本案中原、被告在《房屋买卖协议》中已经约定由原告利用买卖时尚欠的房款余额代被告偿还贷款,显然双方协商同意以受让人(本案原告)行使涤除权的方式来消灭抵押权,获得无权利负担的所有权,这对本案抵押权人(即第三人某商业银行)并没有任何的损害,也没有违反法律及行政法规的强制性规定,并且不具有其他合同无效的情形,因此《房屋买卖协议》应为有效,双方应当继续履行。
判决结果
      法院经过审理,采纳了代理律师的意见,判决支持了原告的诉讼请求。
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