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房屋租赁合同纠纷代理词
时间:2012-2-20  |  来源:办公室
代    理    词
                      ----A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷
尊敬的审判长、审判员:
      福建枫桦律师事务所接受本案被告B公司的委托,指派我们作为其代理人参加本案庭审活动。现围绕本案的焦点,发表以下代理意见,供法庭参考。
      一、原、被告双方已形成不定期租赁关系,原告无权要求被告立即搬出租赁场所。
      被告提供的证据“续约申请书”、通知、函件已充分证实,在租赁合同期限届满前半年内,被告就已经向原告提出继续承租的申请,之所以至今未签订合同,是基于双方对租赁合同的某些条款未达成一致意见。证据“**银行进帐单”证实,至今为止被告仍按照《**商场租赁合同》的约定,按月将房屋使用费转入原告指定的帐户,原告收取上述费用后并未提出任何异议,也未拒收上述费用。因此,根据《合同法》第232条规定,被告与原告已形成不定期的租赁关系。现原告在此次诉请事项中并未主张要求解除双方之间存在的租赁关系,因此,在双方合同关系尚未解除的情况下,原告无权要求被告立即搬出租赁场所。
      二、原告要求被告按65元/㎡标准交纳租金,有违公平原则。
      原告在诉请事项中要求被告按同地段房屋租金标准支付房屋使用费,依据的是**市价格认证中心**价认字(2011)**号价格鉴定结论书鉴定的平均标准租金65元/㎡。代理人认为该鉴定中心对同地段房屋租金鉴定平均标准租金为65元/㎡的结论并不客观,依据不足。被告提供的证据---同等地段、同等时间段内五个商铺的租赁合同可以侧面印证该地段的平均租金价并未达到65元/㎡。因此,目前被告已就该鉴定结论提出价格鉴定异议,原告据此请求被告按65元/㎡标准交纳租金依据不足,违背公平自愿原则,应予驳回。况且,被告至今为止已按原租赁合同的标准支付了租金,若原告再坚持要求被告按65元/㎡支付租金,则原告主张的租金已达到每平方米90多元,这显然是不合理的,不应予以支持。
      三、被告已按约履行合同,原告不予退还10万履约保证金显属无理,不应予以支持。
      退一步讲,若双方之间的租赁合同关系最终被解除,依据双方签订的《**商场租赁合同》约定,被告已按约履行合同义务,谨慎使用租赁物、按时支付租金,不存在任何违约行为。合同期满后,双方虽然未签订书面租赁合同,但并不是被告没有续约的意向,而是被告提出续约意向后,双方对租赁合同的某些条款未达成一致意见,目前的现状是被告仍然在使用租赁场所,并按原租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费,双方已形成不定期租赁关系。同时《**商场租赁合同》约定被告对该租赁场所享有优先承租权,在没有第三人提出承租该商场的前提下,双方对租赁合同的某些条款还在进行协调的情况下,被告尚未退出租赁场所的行为不构成违约。原告无权拒绝退还被告已交纳的10万元履约保证金。
      四、原告主张10万元的违约金违反法律及公平原则,依法不予支持。
      本案中,从双方约定来看,如果认定双方之间未形成不定期租赁关系,继而确认被告存在违约行为,依据双方签订的《**商场租赁合同》第*条第*款、第*条第**款已明确约定,只有在被告欠缴租金或者有其他未结清税费的情形下,原告才有权将履约保证金进行折抵扣除,并将剩余部分退还给被告,并没有约定原告有权没收10万元的履约保证金。
      从法律规定来看,《民法通则》第112条第1款的规定,当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。同时《合同法》第114条对违约金的规定,强调的也是补偿性理念。即违约金的约定应当以估计一方违约而可能给另一方造成的损失为限,而不得约定与造成的损失不相称的违约金数额。该条款虽未规定违约金的上限标准,但并非对漫天要价的约定违约金都认为是合法的。我们从法条及立法的本意来理解,该条第一款规定当事人可以自由约定违约金,而接下来第二款规定违约金过分高于损失的可以请求适当减少则是对第一款的限制。该款确定了我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点,承认违约金并非等于违约金不可以高于损失,但不得过分高于损失。在今天的庭审中,被告已举证证明至今为止一直按原合同约定向原告支付租金,而原告并未就其受到的损失提供证据予以证明。因此代理人认为被告已支付的租金足以弥补原告的实际损失,若再支持原告要求10万元违约金的主张,则明显违背公平、公正的原则。据此,请求法庭充分考虑双方当事人的利益均衡及公平原则,不予支持原告要求被告再行支付10万元违约金的主张。
      五、原告主张鉴定费1万元由被告承担无法律依据,应予驳回。
      依照《诉讼费用交纳办法》第6条中明确规定“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括:(一)案件受理费;(二)申请费;(三)证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”在该条中,法律以概括的列举方式将诉讼费用的范围予以了明确,事实上已将鉴定费用排除在诉讼费用之外。这一点,《诉讼费交纳办法》在第12条又进一步明确“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、……等发生的依法应当由当事人负担的费用,人民法院根据谁主张、谁负担的原则,决定由当事人直接支付给有关机构或者单位,人民法院不得代收代付。”因此,虽然《诉讼费用交纳办法》第29条规定“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。”,但由于鉴定费不属于诉讼费用的范畴,原告为证明自己的主张申请鉴定所支付的鉴定费依法应由申请人即原告自己承担,而无论案件最终胜诉与否。
      六、协调处理,促成双方续租是本案最为圆满的处理结果。
      涉案的租赁商场共有数十间店铺,产权属于原告及其他个人业主所有,被告承租原告商铺属于插花租赁,即由被告分别向原告及个人业主承租后,通过整合对外形成整体的商场经营模式。被告承租场所后,从整体商场经营模式出发,经过几年精心运营,目前已经在三明市区建立了良好的品牌经营基地,成功地吸纳了多家知名服饰品牌,大大促进了消费市场的流通,为当地政府的税费做出了较大的贡献。对于其中长期租用被告商铺的品牌来说,稳定的实现投资收益才是最佳的选择。现在原告在续约时提出上涨租金的要求,代理人认为原告在签订新合约时提出上涨租金的要求无可厚非,但租金上涨的额度也应在适合的范畴内。如果这次双方就续租达不成一致意见,原告要求被告立即搬出租赁场所,那么“**百货公司”作为**市的知名企业,就将因此难以继续维持下去。况且,租金是具有关联性的,原告的租金上涨过高,其他商铺的个人业主肯定也会水涨船高抬高租金。这期间很可能就会出现掉铺、空铺,造成被告经营不稳定,损失巨大。代理人认为任意提升租金和租赁期限过短都是投资商铺的大忌。这两个问题得不到有效沟通和解决,被告作为投资商将看不到长远利益的发展空间,希望法庭能从扶持企业、稳定市场经济的角度出发,尽量出面予以协调,为双方商谈续租合约提供有力的法律支持和帮助,相信通过双方真诚的沟通和法庭专业的建议,彼此之间能相互理解,相互信任,最终取得双方续租的圆满结果。
      以上代理意见,请法庭予以采纳。谢谢!
 
                                代理律师:刘珍福、汤咏红
 
                                
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